Administrar condomínios é tarefa para profissional
Os condomínios imobiliários são considerados perante a lei civil como “entidades despersonalizadas”, isto é, não são pessoas físicas nem tão pouco jurídicas. Todavia, não é pelo fato de estarem nestas condições que estejam desobrigados da responsabilidade face às leis específicas que os regem. Assim sendo, neste caso, é o Síndico o responsável pessoalmente por todos os atos e fatos que praticar em nome daquele. “O Código Tributário Nacional (CTN – Lei 5.172/66), por exemplo, é bem explícito quando determina no seu artigo 126, incisos I, II e III que a capacidade tributária passiva das pessoas naturais e jurídicas independe da capacidade da civil, da legalidade e de algumas condições e impedimentos ali previstos. A lei pode atribuir de modo expresso a responsabilidade pelo crédito tributário a terceira pessoa, vinculada ao fato gerador da respectiva obrigação (art. 128). Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis - os administradores de bens de terceiros, pelos tributos devidos por estes (art. 134, III).” (grifei). Todos sabem que os condomínios imobiliários contratam e mantêm empregados em seus quadros, estando, portanto, sujeitos às leis trabalhistas, sociais e previdenciárias. Quero aqui deixar uma indagação. Se estes “entes” que não tem finalidade lucrativa ou mercantil e visa única e exclusivamente administrar às necessidades internas de uma morada, por que estão sujeitos à quota patronal da contribuição previdenciária do INSS ?, E a estas obrigações não se submetem as “entidades” consideradas filantrópicas e sem fins lucrativos nos termos da Lei. Se os mesmos fossem dispensados destes “encargos” teriam uma redução substancial de custos, cujas sobras poderiam ser empregadas na melhoria de sua gestão. Se os condomínios causam prejuízos a terceiros, estão igualmente sujeitos à responsabilidade civil perante os mesmos (CC arts. 1.518 a 1.532).Como novidade, temos hoje o Código de Defesa do Consumidor, administrado pelos “Procons” de todo o país, que pode impor penalidades aos condomínios que infringirem disposições de sua competência. Ao movimentarem seus ativos ( recursos financeiros e/ou imobilizados) estão sujeitos à prestação de contas à comunidade condominial e a manutenção de registros contábeis precisos dentro de princípios geralmente aceitos em contabilidade. Os seus livros, controles e documentos deverão estar revestidos de formalidades legais. Os lançamentos contábeis devem controlar todos seus saldos, inclusive do Ativo Imobilizado (máquinas, equipamentos, instalações eletrônicas, materiais, móveis e utensílios, eletro-domésticos etc.) os quais devem estar consentâneo com seu “inventário físico” anual. É muito importante que os condôminos de um prédio (seus exclusivos mantenedores) saibam que aquela peça que relaciona “receita e despesas” que lhes são apresentadas mensalmente não reflete a realidade patrimonial e de nada vale, pois não traz intrinsecamente a retroatividade escritural, o que impede, como no caso do Ativo Imobilizado, que se detecte desvio ou subtração de seus componentes. Somente a contabilidade com princípios técnicos aceitos e com a responsabilidade de um contabilista pode merecer fé e ter “valor probante” judicial e extrajudicialmente. Quando os condomínios aplicam recursos no mercado financeiro, paguem ou recebam valores a título de serviços prestados estão sujeitos, na pessoa de seu Síndico, ao controle da Receita Federal e à inscrição no CNPJ do Ministério da Fazenda - (art. 14, inciso I da Instrução Normativa nº 2 de 02/01/01l e § 1º do art. 928 do RIR/99 – Dec. 3.000/99).Também uma boa Administração de Condomínio deve se preocupar em treinar e reciclar seus funcionários nos serviços de portaria, monitoramento de garagens, compras e controle de material de limpeza, segurança interna (inspeção elétricas, vazamento e infiltração de águas, trânsito de pessoas estranhas etc.), mandando-os freqüentarem cursos nestas áreas. Não esqueçamos que na era da informática muitas informações/dados de interesse do Condomínio podem hoje ser buscadas via “Internet”. Os responsáveis pela administração de um condomínio devem se preocupar primordialmente com a redução de custos e maior produtividade sem prejudicar a qualidade e principalmente a segurança de suas atividades. Estes são os pontos fundamentais em favor da comunidade condominial. Por isto, uma boa administração de condomínio não se caracteriza apenas pela apresentação plástica da entrada, corredores e espaços comuns do prédio, mas pelo conjunto das medidas com eficiência e eficácia. Não esqueçamos do ditado popular que diz: “por fora bela viola, por dentro pão bolorento”. As Administradoras de Condomínios, por sua vez, não devem somente operar como simples cobradoras de taxas e repassadoras de valores e/ou para interpor uma barreira de distanciamento entre os condôminos e o síndico, este o responsável último pelo conjunto de problemas de seu prédio. Se for só para esta finalidade o condomínio não precisa despender recursos financeiros com uma Administradora.
Em face da complexidade das leis, da necessidade de normas técnicas, de segurança interna e do avanço sócio-econômico e tecnológico, os condomínios na atualidade precisam de administração profissional, a fim de que suas atividades não tragam conseqüências ruinosas para seus mantenedores - os condôminos. Por isto, uma eficiente e eficaz Administradora de Condomínios deve possuir consultores e especialistas para solucionar os problemas que fluem a nível de seus clientes, para fazer jus ao que cobram a título de serviços prestados. Também, embora os condomínios imobiliários não tenham o caráter de prestadores de serviços, é bom que se esclareça que os mesmos são responsáveis perante o órgão fazendário municipal, em face da Lei, como usuários de serviços de terceiros, por estarem envolvidos em operações com incidência do Imposto sobre Serviços (ISS), quando estes as praticarem sem os requisitos legais. No município de Curitiba, a lei regente nº 6.202/80, em seu artigo 4º diz, textualmente: “Art. 4º - Responsável é o usuário de serviços, que, ao efetuar o respectivo pagamento, deixe de reter o montante devido pelo contribuinte, quando este não emitir documento fiscal, ou, na hipótese de serviço pessoal, não apresentar comprovante de inscrição no cadastro fazendário.”(grifei). Avançando ainda mais no controle destas “entidades despersonalizadas”, o município sancionou a Lei Complementar nº 13 de 27-12-96, introduzindo um parágrafo único ao artigo nº 61 da lei acima referida que estabelece: “Parágrafo único - Poderá o Executivo, ainda, instituir cadastro de estabelecimentos considerados potencialmente como grandes tomadores de serviços, tais como condomínios imobiliários e outros entes despersonalizados.”(grifei). Para que o órgão fazendário competente pudesse disponibilizar de mecanismos legais e operacionais mais precisos e eficazes para o controle através destes usuários, o Município de Curitiba sancionou a Lei Complementar nº 17 de 23-12-97, que nos seus artigos 5º e 6º prevê o seguinte:
“Ärt. 5º- Ficam acrescentados o inciso III e § 3º ao art. 62, da Lei nº 6.202, de 17 de dezembro de 1.980: III - multa equivalente a 60% (sessenta por cento) do valor do imposto sobre serviços, nos casos de dolo, fraude e ou simulação do sujeito passivo ou de terceiro em benefício daquele, especialmente nos casos de emissão de nota fiscal “calçada” e/ou “paralela”.(grifei). § 3º - Na reincidência das infrações previstas no inciso I deste artigo, aplicar-se-á em dobro a penalidade estipulada e no triplo, no caso de persistência.”.
“Art. 6º - O usuário de serviço prestado por terceiro sem prejuízo do disposto no art. 4º da Lei nº 6.202, de 17 de dezembro de 1.980, fica obrigado a exigir deste a respectiva nota fiscal, sob pena de multa de 100 (cem) UFIRs.”(grifei).
É bom lembrar que todos os “códigos municipais”, podendo ser de posturas, obras, tributário e/ou de normas técnicas” que estejam consentâneos com as transformações modernas e globalizadas, mantém em seu textos os mecanismos de controle e disposições legais que mencionamos. Quero aqui abrir um espaço para deixar um alerta para a gravidade da habitabilidade hoje em edifícios de apartamentos. Além dos sérios problemas que relatamos nesta matéria, entre os muitos das cidades brasileiras, o maior é o custo total da moradia, se considerarmos o poder aquisitivo da classe que há muito deixou de ser média. Somados os custos primários da habitação (aluguel ou prestação de financiamento, taxa de condomínio, impostos (IPTU), taxas de água, luz, telefone despesas extras etc.), esta situação leva o cidadão comum a viver sempre endividado ( preso em cheque especial ou empréstimo pessoal) pagando juros elevadíssimos. Sua saída honrosa – e já está acontecendo - é abandonar os grandes centros urbanos e partir para as moradias mais simples da periferia, cidades satélites ou zonas semi-rurais e com isto reduzir drasticamente tais despesas. A bem da verdade, existem taxas de condomínio hoje que chegam a mais de 50% do valor do financiamento ou do aluguel, o que é absurdo! Todos os condôminos em prédios de apartamento no centro são hoje altamente espoliados e não existe nenhuma autoridade pública e/ou associação que se ponha em sua legítima defesa. É inadiável que esta classe desassistida e massacrada organize com urgência uma entidade independente e séria que defenda seus reais interesses. Como no caso dos condomínios imobiliários, os SÍNDICOS (e os conselheiros de forma solidária - “caput” do art.1.518 do CC) são os responsáveis por todos os atos e fatos praticados em nome do CONDOMÍNIO, alertamos aos mesmos que suas atividades sejam precedidas dos requisitos legais e normas técnicas na espécie, a fim de que não sejam surpreendidos com grandes prejuízos sob sua gestão, o que em última instância vai onerar ainda mais as já pesadas quotas debitadas aos CONDÔMINOS. Uma comunidade condominial deve convencer-se definitivamente que o é técnico, administrativamente necessário e regulado por leis, não pode ser tratado exclusivamente por critérios empíricos.
Os condomínios imobiliários são considerados perante a lei civil como “entidades despersonalizadas”, isto é, não são pessoas físicas nem tão pouco jurídicas. Todavia, não é pelo fato de estarem nestas condições que estejam desobrigados da responsabilidade face às leis específicas que os regem. Assim sendo, neste caso, é o Síndico o responsável pessoalmente por todos os atos e fatos que praticar em nome daquele. “O Código Tributário Nacional (CTN – Lei 5.172/66), por exemplo, é bem explícito quando determina no seu artigo 126, incisos I, II e III que a capacidade tributária passiva das pessoas naturais e jurídicas independe da capacidade da civil, da legalidade e de algumas condições e impedimentos ali previstos. A lei pode atribuir de modo expresso a responsabilidade pelo crédito tributário a terceira pessoa, vinculada ao fato gerador da respectiva obrigação (art. 128). Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis - os administradores de bens de terceiros, pelos tributos devidos por estes (art. 134, III).” (grifei). Todos sabem que os condomínios imobiliários contratam e mantêm empregados em seus quadros, estando, portanto, sujeitos às leis trabalhistas, sociais e previdenciárias. Quero aqui deixar uma indagação. Se estes “entes” que não tem finalidade lucrativa ou mercantil e visa única e exclusivamente administrar às necessidades internas de uma morada, por que estão sujeitos à quota patronal da contribuição previdenciária do INSS ?, E a estas obrigações não se submetem as “entidades” consideradas filantrópicas e sem fins lucrativos nos termos da Lei. Se os mesmos fossem dispensados destes “encargos” teriam uma redução substancial de custos, cujas sobras poderiam ser empregadas na melhoria de sua gestão. Se os condomínios causam prejuízos a terceiros, estão igualmente sujeitos à responsabilidade civil perante os mesmos (CC arts. 1.518 a 1.532).Como novidade, temos hoje o Código de Defesa do Consumidor, administrado pelos “Procons” de todo o país, que pode impor penalidades aos condomínios que infringirem disposições de sua competência. Ao movimentarem seus ativos ( recursos financeiros e/ou imobilizados) estão sujeitos à prestação de contas à comunidade condominial e a manutenção de registros contábeis precisos dentro de princípios geralmente aceitos em contabilidade. Os seus livros, controles e documentos deverão estar revestidos de formalidades legais. Os lançamentos contábeis devem controlar todos seus saldos, inclusive do Ativo Imobilizado (máquinas, equipamentos, instalações eletrônicas, materiais, móveis e utensílios, eletro-domésticos etc.) os quais devem estar consentâneo com seu “inventário físico” anual. É muito importante que os condôminos de um prédio (seus exclusivos mantenedores) saibam que aquela peça que relaciona “receita e despesas” que lhes são apresentadas mensalmente não reflete a realidade patrimonial e de nada vale, pois não traz intrinsecamente a retroatividade escritural, o que impede, como no caso do Ativo Imobilizado, que se detecte desvio ou subtração de seus componentes. Somente a contabilidade com princípios técnicos aceitos e com a responsabilidade de um contabilista pode merecer fé e ter “valor probante” judicial e extrajudicialmente. Quando os condomínios aplicam recursos no mercado financeiro, paguem ou recebam valores a título de serviços prestados estão sujeitos, na pessoa de seu Síndico, ao controle da Receita Federal e à inscrição no CNPJ do Ministério da Fazenda - (art. 14, inciso I da Instrução Normativa nº 2 de 02/01/01l e § 1º do art. 928 do RIR/99 – Dec. 3.000/99).Também uma boa Administração de Condomínio deve se preocupar em treinar e reciclar seus funcionários nos serviços de portaria, monitoramento de garagens, compras e controle de material de limpeza, segurança interna (inspeção elétricas, vazamento e infiltração de águas, trânsito de pessoas estranhas etc.), mandando-os freqüentarem cursos nestas áreas. Não esqueçamos que na era da informática muitas informações/dados de interesse do Condomínio podem hoje ser buscadas via “Internet”. Os responsáveis pela administração de um condomínio devem se preocupar primordialmente com a redução de custos e maior produtividade sem prejudicar a qualidade e principalmente a segurança de suas atividades. Estes são os pontos fundamentais em favor da comunidade condominial. Por isto, uma boa administração de condomínio não se caracteriza apenas pela apresentação plástica da entrada, corredores e espaços comuns do prédio, mas pelo conjunto das medidas com eficiência e eficácia. Não esqueçamos do ditado popular que diz: “por fora bela viola, por dentro pão bolorento”. As Administradoras de Condomínios, por sua vez, não devem somente operar como simples cobradoras de taxas e repassadoras de valores e/ou para interpor uma barreira de distanciamento entre os condôminos e o síndico, este o responsável último pelo conjunto de problemas de seu prédio. Se for só para esta finalidade o condomínio não precisa despender recursos financeiros com uma Administradora.
Em face da complexidade das leis, da necessidade de normas técnicas, de segurança interna e do avanço sócio-econômico e tecnológico, os condomínios na atualidade precisam de administração profissional, a fim de que suas atividades não tragam conseqüências ruinosas para seus mantenedores - os condôminos. Por isto, uma eficiente e eficaz Administradora de Condomínios deve possuir consultores e especialistas para solucionar os problemas que fluem a nível de seus clientes, para fazer jus ao que cobram a título de serviços prestados. Também, embora os condomínios imobiliários não tenham o caráter de prestadores de serviços, é bom que se esclareça que os mesmos são responsáveis perante o órgão fazendário municipal, em face da Lei, como usuários de serviços de terceiros, por estarem envolvidos em operações com incidência do Imposto sobre Serviços (ISS), quando estes as praticarem sem os requisitos legais. No município de Curitiba, a lei regente nº 6.202/80, em seu artigo 4º diz, textualmente: “Art. 4º - Responsável é o usuário de serviços, que, ao efetuar o respectivo pagamento, deixe de reter o montante devido pelo contribuinte, quando este não emitir documento fiscal, ou, na hipótese de serviço pessoal, não apresentar comprovante de inscrição no cadastro fazendário.”(grifei). Avançando ainda mais no controle destas “entidades despersonalizadas”, o município sancionou a Lei Complementar nº 13 de 27-12-96, introduzindo um parágrafo único ao artigo nº 61 da lei acima referida que estabelece: “Parágrafo único - Poderá o Executivo, ainda, instituir cadastro de estabelecimentos considerados potencialmente como grandes tomadores de serviços, tais como condomínios imobiliários e outros entes despersonalizados.”(grifei). Para que o órgão fazendário competente pudesse disponibilizar de mecanismos legais e operacionais mais precisos e eficazes para o controle através destes usuários, o Município de Curitiba sancionou a Lei Complementar nº 17 de 23-12-97, que nos seus artigos 5º e 6º prevê o seguinte:
“Ärt. 5º- Ficam acrescentados o inciso III e § 3º ao art. 62, da Lei nº 6.202, de 17 de dezembro de 1.980: III - multa equivalente a 60% (sessenta por cento) do valor do imposto sobre serviços, nos casos de dolo, fraude e ou simulação do sujeito passivo ou de terceiro em benefício daquele, especialmente nos casos de emissão de nota fiscal “calçada” e/ou “paralela”.(grifei). § 3º - Na reincidência das infrações previstas no inciso I deste artigo, aplicar-se-á em dobro a penalidade estipulada e no triplo, no caso de persistência.”.
“Art. 6º - O usuário de serviço prestado por terceiro sem prejuízo do disposto no art. 4º da Lei nº 6.202, de 17 de dezembro de 1.980, fica obrigado a exigir deste a respectiva nota fiscal, sob pena de multa de 100 (cem) UFIRs.”(grifei).
É bom lembrar que todos os “códigos municipais”, podendo ser de posturas, obras, tributário e/ou de normas técnicas” que estejam consentâneos com as transformações modernas e globalizadas, mantém em seu textos os mecanismos de controle e disposições legais que mencionamos. Quero aqui abrir um espaço para deixar um alerta para a gravidade da habitabilidade hoje em edifícios de apartamentos. Além dos sérios problemas que relatamos nesta matéria, entre os muitos das cidades brasileiras, o maior é o custo total da moradia, se considerarmos o poder aquisitivo da classe que há muito deixou de ser média. Somados os custos primários da habitação (aluguel ou prestação de financiamento, taxa de condomínio, impostos (IPTU), taxas de água, luz, telefone despesas extras etc.), esta situação leva o cidadão comum a viver sempre endividado ( preso em cheque especial ou empréstimo pessoal) pagando juros elevadíssimos. Sua saída honrosa – e já está acontecendo - é abandonar os grandes centros urbanos e partir para as moradias mais simples da periferia, cidades satélites ou zonas semi-rurais e com isto reduzir drasticamente tais despesas. A bem da verdade, existem taxas de condomínio hoje que chegam a mais de 50% do valor do financiamento ou do aluguel, o que é absurdo! Todos os condôminos em prédios de apartamento no centro são hoje altamente espoliados e não existe nenhuma autoridade pública e/ou associação que se ponha em sua legítima defesa. É inadiável que esta classe desassistida e massacrada organize com urgência uma entidade independente e séria que defenda seus reais interesses. Como no caso dos condomínios imobiliários, os SÍNDICOS (e os conselheiros de forma solidária - “caput” do art.1.518 do CC) são os responsáveis por todos os atos e fatos praticados em nome do CONDOMÍNIO, alertamos aos mesmos que suas atividades sejam precedidas dos requisitos legais e normas técnicas na espécie, a fim de que não sejam surpreendidos com grandes prejuízos sob sua gestão, o que em última instância vai onerar ainda mais as já pesadas quotas debitadas aos CONDÔMINOS. Uma comunidade condominial deve convencer-se definitivamente que o é técnico, administrativamente necessário e regulado por leis, não pode ser tratado exclusivamente por critérios empíricos.
Ivan Veronesi
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